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地产未来或将缓步下行荐股

发布时间:2019-08-14 19:32:20

地产:未来或将缓步下行 荐 股 2019-04-26 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

1、土地热潮推动2018年开发投资高速增长。2018年土地市场供给增加的同时,土地价格维持较低水平,市场溢价率降至冰点,房企为降低成本低价囤地,土地市场18年初短暂降温后再度迎来热潮,带动后期土地购置费不断走高。2018年初,土地购置费同比高达47.9%,随后一路上升至74.4%,后半年增速略有回落,但仍维持在60%左右的历史高位。

2、建安费用同比回升,土地购置费仍处历史高位,支撑投资19年超预期上行。2019年初房地产开发投资增速再创新高,相比2018年上升了1. 个BP。一方面取决于建安费用增速由18年末- .18%快速回升至5.91%,走出历史底部,重新回到16年以来的平均水平。另一方面,土地购置费增速虽然有所回落,由57%下滑至 4.5%,但仍位于2011年至今的高位,依然对开发投资额的上涨具有支撑作用。

、土地成交价领先于土地购置费,下降趋势显著。从历史走势看,土地成交价款作为先行指标,领先土地购置费约 -6个月。2019年土地成交价款下行趋势明显,1- 月累计同比增速为-27.0%,相比1-2月减少1 .9个百分点,较2018年大幅回落45个百分点。随着18年大规模拿地的价款支付完结,19年房企拿地热情衰退,土地成交量下降会逐渐带动土地购置费用增速回落,进入下行区间。

4、建安费用增长空间有限,难以长期支撑投资上行。在施工单价同比增速长期为负情况下,2019年建安费用同比上涨主要受施工面积增长的影响,2019年一季度房屋施工面积累计同比由去年末的5.2%上涨至8.2%。

新开工一方面受土地成交规模限制;另一方面开发商开工意愿不强,新开工面积增长空间有限。房屋竣工速度缓慢加快,会在一定程度上减少在建房屋数量,建安费用长期来看增长空间有限。

5、投资建议:一方面受土地支付价款大幅滑落影响,土地购置费将在未来半年左右随之下行,另一方面新开工面积增长动力不足,建安费用上涨空间有限。我们预计今年内后续开发投资增速将缓慢下行。行业集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较为充分的阳光城(000671)。

6、风险提示:

市场销售超预期下行,政策边际收紧等。

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